Gwerthwyr tai - disgrifiadau eiddo

In the guide

Yr hyn mae angen i chi ei wybod ynghylch rhoi disgrifiadau i eiddo

Mae'r cyfarwyddyd hwn ar gyfer Cymru a Lloegr

Y Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008 yw'r Rheoliadau sy'n rheoli disgrifiadau a ddefnyddir gan asiantau tai ac asiantau gosod. Maent yn creu troseddau i fasnachwyr sy'n eu torri. Mae'r Rheoliadau'n gwahardd 'gweithredoedd camarweiniol' a 'hepgoriadau camarweiniol' sy'n achosi, neu'n debygol o achosi, i'r defnyddiwr cyffredin wneud penderfyniad gweithrediadol na fuasai wedi'i wneud fel arall.

Dylid cymryd gofal wrth ddefnyddio disgrifiadau cyffredinol ynghylch lleoliad, amgylchedd, ffotograffau, mesuriadau, parcio a phrisio. Ni fydd ymwadiadau cyffredinol mewn print mn, sy'n dweud wrth brynwyr i beidio dibynnu ar fanylion, yn effeithiol wrth geisio atal troseddau. Hefyd, mae hyn yn berthnasol i wybodaeth a ddarperir ar eich gwefan.

Y gyfraith

Mae'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr yn gwahardd gweithredoedd camarweiniol sy'n achosi, neu'n debygol o achosi, i ddefnyddiwr cyffredin wneud penderfyniad gweithrediadol na fyddai wedi'i wneud fel arall. Mae diffiniad 'gweithred gamarweiniol' yn fanwl iawn (rheoliad 5 y Rheoliadau) ond, yn ei hanfod, mae'n golygu darparu gwybodaeth ffug neu fod chyflwyniad cyffredinol sy'n twyllo neu'n debygol o dwyllo'r defnyddiwr, hyd yn oed os yw'r wybodaeth yn gywir o ran y ffeithiau.

Mae'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr hefyd yn gwahardd hepgor gwybodaeth bwysig i ddefnyddwyr os gallai'r hepgoriad hwnnw beri i'r defnyddiwr wneud penderfyniad gweithrediadol na fuasai wedi'i wneud fel arall. Diffinnir 'gwybodaeth bwysig' fel"gwybodaeth y mae ei hangen ar y defnyddiwr arferol, yn l y cyd-destun, i wneud penderfyniad gweithrediadol deallus". Nid yw 'penderfyniad gweithrediadol' yn golygu penderfyniad defnyddiwr i brynu eiddo yn unig, ond gall hefyd gynnwys pethau fel penderfynu mynd i weld eiddo yn y lle cyntaf.

Cwmpesir pethau rydych yn eu dweud ar lafar am yr eiddo, yn ogystal 'r gair printiedig, ffotograffau, cynlluniau, modelau, gwefannau ac ati.

Nid yw'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr yn eich atal rhag gweithredu er lles gwerthwyr trwy gyflwyno eiddo ar ei orau, ar yr amod nad yw'r hyn rydych yn ei ddweud, neu'n ei wneud, yn camarwain y prynwr neu'r gwerthwr.

Gweler'Diogelu defnyddwyr rhag masnachu annheg'am ragor o wybodaeth am y Rheoliadau hyn.

Mae'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr yn cwmpasu disgrifiadau a ddefnyddir i werthu eiddo i ddefnyddwyr yn unig. Fodd bynnag, mae darpariaethau tebyg yn bodoli yn achos gwerthu eiddo masnachol trwy Reoliadau Diogelu Busnesau rhag Marchnata Annheg 2008 (gweler'Marchnata busnes i fusnes').

Arferion cymeradwy

Gofynnwch i werthwyr lofnodi dogfen i gadarnhau bod y manylion yn gywir cyn i chi farchnata eiddo. Rhowch gyfle iddynt ddiwygio unrhyw beth sy'n anghywir. Ni fydd hyn yn eich diogelu os printiwch gamddisgrifiad y gallech yn rhesymol fod wedi'i wirio eich hunan, ond bydd yn lleihau'r risg.

Ystyriwch yr holl ymadroddion disgrifiadol rydych yn eu defnyddio a gofyn i chi'ch hunan beth fyddant yn ei olygu i brynwr.

Sicrhewch fod rhywun yn prawf-ddarllen manylion gan lofnodi i ddweud ei fod wedi'i wneud.

Pan gewch ymholiadau am eiddo, sicrhewch fod yr unigolyn a baratdd y manylion yn ateb y cwestiynau, a chadw cofnod o'r hyn a ddywedir ar ffeil.

Gwiriwch bopeth o fewn eich gallu. Gofynnwch i weld derbynebau a gwarantau ar gyfer gwaith a wnaed. Ffoniwch i wirio bandiau'r dreth gyngor. Gofynnwch am dystiolaeth o werthiannau a throsiant os ydych am ddisgrifio llwyddiant eiddo busnes.

Sefydlwch broses i sicrhau yr hyfforddir eich staff yn ddigonol a bod eu gwaith yn cael ei wirio'n rheolaidd. Dylech ystyried ailwirio manylion eiddo ar hap yn l yr eiddo ei hunan yn ystod y broses archwilio hon. Yna, gellir delio ag unrhyw ddiffygion trwy gyhoeddi manylion cywiriedig ac ail-hyfforddi lle bo angen. Dylech gadw cofnodion o hyfforddiant a gwiriadau a wneir.

Disgrifiadau cyffredinol

Dylid bod yn ofalus wrth ddefnyddio termau fel 'cyflwr ardderchog' neu 'wedi'i addurno'n ddiweddar'. Cymerir bod y termau hyn yn cyfeirio at yr holl eiddo oni bai y datgenir fel arall. Os oes unrhyw nodweddion arbennig o ddeniadol, mae'n amlwg y bydd eich cleient yn disgwyl i chi eu defnyddio fel pwyntiau gwerthu, ond ni ddylid eu pwysleisio er mwyn eithrio nodweddion gwael os disgrifiad camarweiniol yw'r canlyniad.

Lleoliad

Peidiwch ag ymestyn ardaloedd poblogaidd a dymunol yn rhy bell - defnyddiwch y cyfeiriad post cywir. Os yw ty wedi'i leoli mewn un sir yn ddaearyddol, ond mae ei gyfeiriad post mewn sir arall, dylech gynnwys y ddau yr un mor amlwg.

Dylid defnyddio sylwadau ynghylch agosrwydd tai at wasanaethau lleol yn ofalus. Dylid osgoi termau fel 'agos' neu 'fynediad rhwydd', fel y dylid ei wneud gydag amcangyfrifon o amseroedd teithio. Mae datganiad am y pellter gwirioneddol yn gywirach - er enghraifft, tair milltir i gyffordd 34 yr M4.

Amgylchedd

Os oes gan dy gaeau agored ar dair ochr a safle adeiladwr neu glwb nos ar y bedwaredd, yr opsiwn mwyaf diogel yw peidio chyfeirio at olygfa'r eiddo. Pe byddech yn dweud ei fod wedi'i amgylchynu gan olygfeydd ar draws gaeau agored, byddech yn camarwain oni bai eich bod yn cyfeirio at yr olygfa ar y bedwaredd ochr yn yr un modd. Pe bai'r bedwaredd ochr mor bwysig i ddefnyddiwr fel y gallai effeithio ar ei benderfyniad i'w brynu, gallai peidio chrybwyll hynny fod yn hepgoriad camarweiniol. Os defnyddiwch ffotograff o gefn neu ochr yr eiddo ar ei ben ei hun, dylech wneud hynny'n glir.

Ffotograffau

Gall ffotograff fod yn gamarweiniol. Peidiwch ag addasu ffotograffau neu ddefnyddio lensiau eithafol sy'n effeithio ar bersbectif y llun. Os tynnwch ffotograff o'r olygfa o ffenestr ystafell wely, heb allu cynnwys y domen sbwriel, peidiwch dweud 'golygfeydd panoramig' neu 'ardal wledig heb ei ddifetha'.

Mesuriadau

Dylech geisio sicrhau bod mesuriadau mor gywir phosibl. Mesurau laser yw'r offeryn mwyaf cyffredin a ddefnyddir gan asiantau a dylid eu gwirio'n rheolaidd i sicrhau eu bod yn gywir yn l pellter hysbys.

Byddwch yn ofalus gyda gerddi, lle gallai fod mesuriadau hyd neu arwynebedd mawr, er mwyn sicrhau y rhoddir dimensiynau cywir ac ati.

Cyfarwyddiadau newydd

Gallech hysbysebu eiddo fel 'cyfarwyddyd newydd' i'ch asiantaeth am gyfnod byr yn unig (byddem yn awgrymu fis) ar l i'r gwerthwr ofyn i chi weithredu fel asiant iddo. Mae hyn yn berthnasol hyd yn oed os yw'r eiddo wedi'i hysbysebu o'r blaen gydag asiantaeth arall.

Prisiau

Mae'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr yn cwmpasu prisiau pob eiddo ac mae'n rhaid i chi fod yn ofalus i beidio chamarwain defnyddwyr ynghylch pris blaenorol eiddo os ydych yn honni bod y pris wedi'i ostwng. Mae'r Cyfarwyddydi Fasnachwyr ar Arferion Prisio,a gynhyrchwyd gan y Sefydliad Safonau Masnach Siartredig (CTSI), yn rhoi arweiniad ar sut gellir hysbysebu gostyngiadau mewn pris. Gallwch weld y cyfarwyddyd yn'Darparu gwybodaeth am brisiau'.

Hefyd, dylech fod yn ymwybodol bod y Rheoliadau'n gwahardd masnachwr rhag trosglwyddo gwybodaeth sydd o'i hanfod yn anghywir ynghylch amodau'r farchnad 'r bwriad o gael y defnyddiwr i brynu ar amodau llai ffafriol (er enghraifft, asiant yn dweud yn anghywir wrth ddefnyddiwr ei fod wedi gwerthu nifer o dai yn yr un ardal, yn union fel yr un mae'r defnyddiwr yn mynd i'w weld, am bris penodol, er mwyn cael y defnyddiwr i brynu am bris uwch).

Wrth gwrs, gallwch newid y pris ar unrhyw adeg heb honni 'gostyngiad' (ond sicrhewch y newidir pob copi a dull hysbysebu eiddo ar yr un pryd).

Deiliadaethau

Dylech allu darparu gwybodaeth ynghylch hyd unrhyw brydles neu rydd-ddaliad ar yr eiddo. Gall chwiliad syml gyda'r Gofrestrfa Tir ddarparu'r holl wybodaeth hon.

Estyniadau, addasiadau atig a thai allan

Mae estyniadau, addasiadau atig a thai allan wedi creu problemau lle mae asiant tai wedi disgrifio ystafell fel ystafell wely, ond nid yw wedi bod yn destun caniatd cynllunio na chymeradwyaeth rheoliadau adeiladu ac, oherwydd hynny, nid yw'n addas i'w defnyddio yn y modd hwn. Os na all gwerthwr gyflenwi manylion, yna dylid mynd at y swyddfa gynllunio i gael cadarnhad. Os na allwch sicrhau bod yr ystafell wedi'i chymeradwyo'n gywir, yna mae angen cymryd gofal mawr; naill ai drwy ddisgrifio'r ystafell fel man atig bordiog (neu ddisgrifiad priodol arall), neu ddatgan yn glir na chafwyd caniatd cynllunio ar gyfer yr ystafell.

Mannau cymunol a mannau parcio

Mae problemau wedi codi pan mae gwerthwr wedi tybio ei fod yn berchen ar fan parcio neilltuol, neu fod ganddo hawl drosto, pan mae'n parcio yno trwy arfer neu drefniant preifat yn unig. Os nad yw man parcio, a ddefnyddir gan werthwr, yn amlwg o fewn ffiniau eiddo, dylid gwneud gwiriadau pellach neu dylid cymryd gofal mawr wrth ddisgrifio'r nodwedd hon.

Ail-wirio

Os oes gennych eiddo sydd wedi bod dan eich cyfarwyddiadau am gyfnod hir, mae'n ddoeth i wirio a yw'r manylion yn gywir o hyd. Os cyhoeddir manylion sy'n cynnwys gwybodaeth nad yw'n gywir bellach, gellid cyflawni trosedd.

Os bwriedir adeiladu ffordd newydd, neu os yw gweithredwr trenau lleol yn dileu gwasanaeth trn roeddech wedi cyfeirio ato, dylech addasu'ch manylion a'ch hysbysebion. Dylech ystyried system o ail-ddilysu manylion gyda gwerthwyr a chynnwys cymal yn eu contract sy'n galw am hysbysiad o unrhyw newidiadau pwysig maent yn eu gwneud i'r eiddo ar l ei farchnata.

Hefyd, awgrymir y dylai manylion gynnwys y dyddiad maent wedi'u gwneud neu eu hadolygu er mwyn osgoi dryswch.

Ymwadiadau

Nid yw Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008 yn dweud y gellir defnyddio ymwadiadau, ac nid ydynt yn gwahardd eu defnyddio.

Ni fydd ymwadiadau cyffredinol mewn print mn, sy'n dweud wrth brynwyr i beidio dibynnu ar fanylion, yn effeithiol wrth atal troseddau. Yn benodol, mae'n annhebygol y byddant yn effeithiol mewn cysylltiad ag unrhyw hepgoriad camarweiniol dan y Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr.

Datganodd cyfraith achos dan Ddeddf Disgrifiadau Masnachol Act 1968 (y rhan fwyaf wedi'i ddiddymu erbyn hyn) fod rhaid i unrhyw ymwadiad a weithredir fod mor amlwg, manwl a chymhellol 'r datganiad y mae'n perthyn iddo, fod mor effeithiol o ran ennill sylw unrhyw un a allai brynu'r eiddo, a bod yn gyfartal 'r disgrifiad i'r graddau y bydd prynwyr posibl yn ei ddeall. Fodd bynnag, efallai na fydd hyn yn ddigonol dan y Rheoliadau, felly fe'ch cynghorir i fod yn gywir 'r holl wybodaeth rydych yn ei chyflenwi.

Fodd bynnag, mae rhai achosion lle gallai disgrifiad cymhwyso penodol fod yn dderbyniol. Er enghraifft, os yw'r gwerthwr yn honni, heb dystiolaeth ddogfennol, y triniwyd yr eiddo yn erbyn pydredd sych, gallwch sn am hyn dim ond os dywedwch fel rhan o'r disgrifiad hwnnw nad ydych wedi gweld unrhyw ddogfennau i ddilysu hyn. Gellid gweithredu amod tebyg i drefn weithiol offer cartref, gwres canolog, neu honiadau ynghylch hanes eiddo. Y ffaith hanfodol wrth asesu a yw disgrifiad amodol yn ddilys yw'r rhwyddineb y gallech fod wedi ei wirio ganddo.

Materion eraill a allai effeithio arnoch

Mae'r Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr yn berthnasol i holl elfennau gwaith yr asiant tai, felly byddant yn cwmpasu nid yn unig ddisgrifiadau rydych yn eu defnyddio gyda thai, ond hefyd unrhyw ddisgrifiad a wnewch ynghylch y gwasanaeth rydych yn ei ddarparu, yn ogystal 'r gwasanaeth ei hun. Er enghraifft, os ydych yn arddangos bwrdd 'Ar Werth' y tu allan i eiddo nad oes gennych awdurdod i'w farchnata, neu'n arddangos bwrdd 'Gwerthwyd' y tu allan i eiddo nad ydych wedi'i werthu, mae'n debygol eich bod yn torri'r Rheoliadau a gallech wynebu achos sifil a/neu droseddol.

Mae Rheoliadau Contractau Defnyddwyr (Gwybodaeth, Canslo a Thaliadau Ychwanegol) 2013 yn berthnasol i gontractau a wneir ar y safle, oddi ar y safle ac o bell (fel dros y rhyngrwyd). Lle caiff contractau i ddarparu gwasanaethau asiant tai eu cytuno oddi ar y safle neu o bell, mae gan y defnyddiwr hawl i ganslo'r contract o fewn cyfnod o 14 diwrnod, ac mae'r Rheoliadau'n gosod gofynion llym ynghylch y ffordd y mae'n rhaid cyfleu'r hawl ganslo hon i'r defnyddiwr. Gweler 'Contractau defnyddwyr: gwerthu oddi ar y safle' neu 'Contractau defnyddwyr: gwerthu o bell' am ragor o wybodaeth.

Hefyd, mae'r Rheoliadau hyn yn creu gofynion ar gyfer darparu gwybodaeth benodol y mae'n rhaid i fasnachwr ei rhoi i ddefnyddiwr cyn bod contract yn cael ei gytuno. Mae hyn yn cael ei gwmpasu yn y ddau ganllaw y ceir dolenni iddynt uchod ac yn'Contractau defnyddwyr: gwerthu ar y safle'.

Er nad ydych chi'n debygol o gwblhau gwerthiant heb unrhyw gysylltiad wyneb-yn-wyneb 'r prynwr, os ydych yn defnyddio gwefan i hysbysebu eiddo, bydd Rheoliadau Masnach Electronig (Cyfarwyddeb y Gymuned Ewropeaidd) 2002 yn berthnasol. Mae'r rhain hefyd yn cael eu trafod yn 'Contractau defnyddwyr: gwerthu o bell'.

Mae Rheoliadau Perfformiad Ynni Adeiladau (Cymru a Lloegr) 2012 yn gwneud y gwerthwr yn gyfrifol am roi Tystysgrif Perfformiad Ynni i ddarpar brynwr. Os yw'n eiddo a rentir, yna bydd y landlord yn gyfrifol am roi'r dystysgrif i ddarpar denant. Rhaid i asiant landlord neu werthwr sicrhau bod Tystysgrif Perfformiad Ynni wedi'i chomisiynu i'r eiddo cyn ei farchnata a gwneud bob ymdrech bosibl i sicrhau bod tystysgrif o'r fath wedi'i sicrhau o fewn y saith niwrnod cyntaf ar l marchnata'r eiddo yn y lle cyntaf. Gweler 'Tystysgrifau Perfformiad Ynni' hefyd.

Mae Deddf Defnyddwyr, Asiantau Tai ac Unioni 2007 yn gosod gofyniad ar asiantau tai i ymaelodi chynllun unioni cymeradwy. Ar hyn o bryd, mae'n bosibl ymuno thri chynllun, sy'n cael eu gweithredu gan The Property Ombudsman Limited, Gwasanaethau Ombwdsmon a'r Cynllun Unioni Eiddo. Gallwch weld rhagor o wybodaeth ar yr adran Cofrestru ar gyfer y cynllun unioni i asiantau taiar wefan GOV.UK.

Dan Reoliadau Cynllunio Gwlad a Thref (Rheoli Hysbysebion) 1992, caniateir arddangos byrddau 'Ar Werth' 'I'w Osod' neu 'Gwerthwyd' dros dro trwy 'ganiatd cynllunio tybiedig', cyhyd ag y bodlonir meini prawf penodol ynghylch maint mwyaf ac ati. Ar l cwblhau gwerthiant, neu ar l i safle gael ei osod, gellir arddangos arwydd fel 'Gwerthwyd' neu 'Wedi'i Osod' am uchafswm o 14 diwrnod yn unig. Gweler Hysbysebion ac arwyddion awyr agored: canllaw i hysbysebwyr,a gyhoeddwyd gan yWeinyddiaeth Tai, Cymunedau a Llywodraeth Leol (a elwid ar y pryd yn Adran Cymunedau a Llywodraeth Leol), am ragor o wybodaeth.

Gorfodir y rhan fwyaf o Ddeddf Asiantau Tai 1979gan Dm Asiantau Tai Safonau Masnach Cenedlaethol trwy system o drwyddedu negyddol. Mae hyn yn golygu nad oes angen trwydded arnoch i weithredu fel asiant tai, ond os ydych yn torri'r ddeddfwriaeth, gallech gael eich gwahardd. Mae'n cwmpasu amryw arferion annymunol, fel peidio datgan buddiant personol, peidio throsglwyddo cynigion, gwahaniaethu yn erbyn prynwyr nad ydynt yn cymryd gwasanaethau eraill, collfarn am droseddau eraill sy'n ymwneud thwyll neu anonestrwydd ac ati. Mae'r rhan a orfodir gan wasanaethau safonau masnach yn berthnasol i gynnal ac archwilio cyfrifon cleientiaid.

Mae angen i unrhyw un sy'n gosod llety wedi'i ddodrefnu fel gweithgaredd busnes, gan gynnwys asiantau gosod, asiantau tai a landlordiaid preifat, fod yn ymwybodol o'r gofynion ynghylch diogelwch - gweler 'Nwyddau mewn llety wedi'i osod'.

Mae Deddf Hawliau Defnyddwyr 2015 yn amlinellu gofynion ar gyfer asiantau gosod llety a busnesau rheoli eiddo i arddangos eu ffioedd a thaliadau; gweler 'Asiantau gosod'

Os ydych yn cynnig credyd, neu'n cyflwyno pobl i ffynonellau credyd, bydd angen i chi gael eich awdurdodi gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol; gweler'Credyd a materion ariannol eraill'.

Cosbau

Mae peidio chydymffurfio Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008 yn drosedd. Y gosb uchaf yw dirwy a dwy flynedd o garchar.

Yn ogystal, gall Tm Asiantau Tai Safonau Masnach Cenedlaethol ddefnyddio ei bwerau dan Ddeddf Asiantau Tai 1979 i ddosbarthu rhybudd neu hysbysiad gwahardd. Gall hysbysiadau o'r fath wahardd troseddwr rhag cynnal rhai mathau o waith asiant tai, neu bob math. Gall y gwasanaethau safonau masnach hefyd weithredu dan Ddeddf Menter 2002 os bydd asiant tai yn camarwain defnyddwyr neu'n ymddwyn mewn modd annheg yn gyffredinol.

Yn ogystal chynnal hapwiriadau, mae'r gwasanaethau safonau masnach hefyd yn ymdrin chwynion. Dylech fod yn barod i gydweithredu swyddogion a dangos unrhyw ddogfennau y mae angen iddynt eu gweld. Mae pob swyddog yn cario dull adnabod, a byddant yn fodlon eu dangos.

Deddfwriaeth Allweddol:

Deddf Asiantau Tai 1979

Rheoliadau Cynllunio Gwlad a Thref (Rheoli Hysbysebion) 1992

Deddf Menter 2002

Deddf Tai 2004

Deddf Defnyddwyr, Asiantau Tai ac Unioni 2007

Rheoliadau Diogelu Defnyddwyr rhag Masnachu Annheg 2008

Rheoliadau Perfformiad Ynni Adeiladau (Cymru a Lloegr) 2012

Rheoliadau Contractau Defnyddwyr (Gwybodaeth, Canslo a Thaliadau Ychwanegol) 2013

Adolygwyd / diweddarwyd ddiwethaf:Mawrth2018

Noder

Bwriedir y wybodaeth hon fel canllaw yn unig; dim ond y llysoedd all roi dehongliad awdurdodol o'r gyfraith.

Efallai na fydd dolenni 'deddfwriaeth allweddol' y canllaw ond yn dangos fersiwn wreiddiol y ddeddfwriaeth, er bod dolenni ar wahn i rywfaint o ddeddfwriaeth ddiwygiedig sy'n uniongyrchol gysylltiedig chynnwys y canllawiau. Gellir dod o hyd i wybodaeth ar ddiwygiadau i ddeddfwriaeth y DU ar y tab 'Mwy o Adnoddau' ym mhob dolen; fel arfer, caiff diwygiadau i ddeddfwriaeth yr UE eu hymgorffori yn y testun.

Am fwy o wybodaeth, cysylltwch 'r gwasanaeth defnyddwyr Cyngor ar Bopeth, sy'n darparu cyngor cyfrinachol a diduedd ar faterion defnyddwyr yn rhad ac am ddim. Ewch i wefan Cyngor ar Bopeth neu ffoniwch linell gymorth defnyddwyr Cyngor ar Bopeth ar 03454 040505.

© 2019 itsa Ltd.

TSI: 260383, ID: 528, updated 21/05/2019