Y Cynllun Datblygu Lleol ar ol Adroddiad yr Arolygydd

Nodyn Cynghori Dros Dro ar Ddatblygu yng Nghanol Trefi

Medi 2022

 

Mae'r nodyn cynghori dros dro hwn yn rhoi canllawiau ar gymhwyso polisïau cynllunio ac ystyriaethau materol wrth benderfynu ar geisiadau cynllunio yng nghanol trefi. Cafodd Cynllun Datblygu Lleol Sir Benfro ei fabwysiadu yn 2013 ac ers ei fabwysiadu bu newid sylweddol i safbwynt y cynllun datblygu gyda chyhoeddi Cymru’r Dyfodol – Y Cynllun Cenedlaethol 2040 (Chwefror 2021). Mae polisi cynllunio cenedlaethol hefyd wedi'i ddiweddaru ym Mholisi Cynllunio Cymru (Rhifyn 11, 2021) a Nodyn Cyngor Technegol 4: Manwerthu a Datblygu Masnachol (Tachwedd 2016). Mae Cymru’r Dyfodol a pholisi cynllunio cenedlaethol yn cymryd agwedd fwy caniataol o gefnogi canol trefi amlweithredol a bywiog y mae Cyngor Sir Penfro yn dymuno adlewyrchu yn y broses o wneud penderfyniadau. Bydd y Nodyn Cynghori Dros Dro hwn yn cyfathrebu'r meysydd lle nad yw'r Cynllun Datblygu Lleol yn cydymffurfio â Chymru’r Dyfodol a pholisi cynllunio cenedlaethol i ddarparu cyngor clir a thryloyw i'r ymgeiswyr ac i'r awdurdod wrth benderfynu ar geisiadau cynllunio yng nghanol trefi.

 

Cefndir  

Mae adran 38(6) o Ddeddf Cynllunio a Phrynu Gorfodol 2004 yn ei gwneud yn ofynnol pan fydd awdurdodau cynllunio lleol yn penderfynu ar geisiadau cynllunio "y gwneir y dyfarniad yn unol â'r cynllun oni bai bod ystyriaethau materol yn nodi fel arall".  Mae'r "Cynllun" y cyfeirir ato yn cynnwys:

• Cymru’r Dyfodol – Cynllun Cenedlaethol 2040 (Chwefror 2021) (yn agor mewn tab newydd)
• Y Cynllun Datblygu Lleol mabwysiedig ar gyfer Sir Benfro (mabwysiadwyd 28 Chwefror 2013)

Mae gan Gymru'r Dyfodol a'r Cynllun Datblygu Lleol statws cynllun datblygu, sy'n golygu bod rhaid i benderfyniadau fod yn unol â'r ddau gynllun, oni bai bod ystyriaethau materol yn nodi fel arall. Cymru’r Dyfodol yw'r cynllun datblygu mabwysiedig mwyaf diweddar ac mae'n ofynnol i'r Cynllun Datblygu Lleol gydymffurfio â Chymru’r Dyfodol. Mae Cymru’r Dyfodol felly yn cymryd y flaenoriaeth wrth benderfynu ar geisiadau cynllunio.

Nid yw Polisi Cynllunio Cymru (PCC) yn rhan o'r cynllun datblygu, ond dyma’r prif ddatganiad polisi cynllunio cenedlaethol ac mae ganddo bwysau sylweddol yn y broses gynllunio. Ychwanegir Polisi Cynllunio Cymru gan Nodiadau Cyngor Technegol (TANs) amserol. Rhaid i gynlluniau datblygu fod yn gyson â pholisi cenedlaethol.

 

Cymru’r Dyfodol – Cynllun Cenedlaethol 2040

Cymru’r Dyfodol yw'r cynllun gofodol cenedlaethol sy'n pennu'r cyfeiriad ar gyfer lle y dylai datblygiad yng Nghymru ddigwydd hyd at 2040. 

Cymru’r Dyfodol, Polisi 6 – Canol y Dref yn Gyntaf

Rhaid i gyfleusterau masnachol, manwerthu, addysg, iechyd, hamdden a gwasanaethau cyhoeddus sylweddol gael eu lleoli o fewn canol trefi a dinasoedd. Dylent gael mynediad da i drafnidiaeth gyhoeddus i'r dref neu'r ddinas gyfan ac yn ôl a, lle bo hynny'n briodol, y rhanbarth ehangach.

Rhaid defnyddio dull dilyniannol i lywio'r lleoliad gorau ar gyfer y datblygiadau hyn a dylid eu nodi mewn Cynlluniau Datblygu Strategol a Lleol.

Mae Polisi 6 Cymru’r Dyfodol yn hyrwyddo dull "canol y dref yn gyntaf" ar gyfer lleoli datblygiadau manwerthu a chyflenwol newydd. Mae'r cyfiawnhad rhesymegol i'r polisi yn cydnabod y gall "cynllunio da ein helpu i ailfeddwl dyfodol canol trefi a dinasoedd, sy'n symud i ffwrdd o'u rolau manwerthu traddodiadol. Mae effaith COVID-19 ar y sector manwerthu yn yrrwr pellach tuag at wneud ein canol trefi yn llefydd aml-weithredol." Cydnabyddir mai canol trefi yw'r rhannau mwyaf hygyrch o'n trefi a dylent fod yn ganolbwynt twf ac adfywio ar gyfer gwasanaethau masnachol, manwerthu, addysg, iechyd, hamdden a gwasanaethau cyhoeddus newydd. Mae'r cyfiawnhad rhesymegol hefyd yn dweud, yn ogystal â datblygiad dibreswyl, fod canol trefi yn lleoliad priodol ar gyfer cartrefi newydd.

 

Cynllun Datblygu Lleol Sir Benfro

Mae Cynllun Datblygu Lleol (CDLl) mabwysiedig Sir Benfro yn nodi'r fframwaith polisi lleol ar gyfer datblygu yng nghanol trefi.

Mae’r Mapiau Cynigion sy’n cyd-fynd â’r CDLl yn nodi ffin canol tref, ardaloedd ffryntiad manwerthu sylfaenol ac ardaloedd ffryntiadau manwerthu eilaidd ar gyfer y trefi a ganlyn:

• Abergwaun
• Hwlffordd
• Aberdaugleddau
• Marina Aberdaugleddau
• Arberth
• Penfro
• Doc Penfro

Mae Polisi CDLl GN.12 yn gosod y fframwaith polisi ar gyfer asesu ceisiadau cynllunio o fewn ffiniau canol trefi. 

 

 

Mae Maen prawf 1 o Bolisi GN.12 yn cefnogi creu canol trefi amlweithredol sy'n cyd-fynd â Chymru’r Dyfodol a pholisi cenedlaethol.

 

Mae Maen prawf 2 yn ceisio cyfyngu ardaloedd ffryntiad cynradd i fanwerthu defnyddiau A1, gyda dim mwy na thraean o ddefnyddiau nad ydynt yn A1 yn cael eu caniatáu. 

 

Cofnododd Arolwg Manwerthu 2021 ganran y defnyddiau A1 yn y ffryntiad manwerthu cynradd yn ôl y dref fel y dangosir yn y tabl isod.

 

Tabl sy'n dangos canran o ffryntiad manwerthu cynradd gyda defnydd A1 yn 2021.

Canol y Dref	Canran o ffryntiad manwerthu cynradd gyda defnydd A1 yn 2021	Canran o ffryntiad manwerthu cynradd gyda defnydd A1 wedi'i feddiannu yn 2021
Abergwaun	47%	31%
Hwlffordd	70%	51%
Aberdaugleddau	90%	80%
Marina Aberdaugleddau	100%	100%
Arberth	48%	45%
Penfro	54%	43%
Doc Penfro	74%	63%

 

Mae'r tabl yn dangos bod gan dair tref yn Abergwaun, Arberth a Phenfro lai na dau draean o ddefnydd A1 o fewn yr ardaloedd ffryntiad cynradd. Pan fydd eiddo gwag hefyd yn cael gostyngiad o Hwlffordd ac mae gan Ddoc Penfro lai na dwy ran o dair ohonynt. Mae defnydd A1 yn yr ardal fanwerthu gynradd hefyd.

Mae Polisi 6 Cymru’r Dyfodol yn darparu rhestr o ddefnyddiau amlweithredol y mae'n rhaid eu lleoli o fewn canol trefi. Mae'r cyfiawnhad rhesymegol i'r polisi yn nodi "gall cynllunio da ein helpu i ailfeddwl dyfodol canol trefi a dinasoedd, sy'n symud i ffwrdd o'u rolau manwerthu traddodiadol."

Dywed Polisi Cynllunio Cymru: “Lle mae dirywiad economaidd yn effeithio ar ganolfan fanwerthu a masnachol, gallai pwyslais ar gadw defnyddiau A1 mewn adeiladau naill ai mewn ardaloedd cynradd neu eilaidd, sydd wedi bod yn wag am gyfnod o amser, danseilio hyfywedd a bywiogrwydd canolfan. Mewn amgylchiadau o'r fath, dylai awdurdodau cynllunio ystyried sut y gall defnydd nad ydynt yn A1 chwarae mwy o rôl i gynyddu amrywiaeth a lleihau lefelau swyddi gwag." (Polisi Cynllunio Cymru, paragraff 4.3.36).

Dywed Nodyn Cyngor Technegol 4: Datblygiadau Manwerthu a Masnachol (Tachwedd 2016), “Dylai awdurdodau cynllunio lleol archwilio’r rôl gadarnhaol y gall defnyddiau nad ydynt yn A1 megis bwyd a diod, gwasanaethau ariannol a gwasanaethau eraill ei chyflwyno i ardaloedd cynradd ac eilaidd. Yn ogystal, dylid cydnabod y rôl y gall defnydd preswyl ei chwarae mewn canolfannau cefnogi hefyd. Er nad yw defnydd preswyl yn debygol o fod yn briodol ar lefel llawr gwaelod mewn ardaloedd, gall defnydd preswyl ar loriau uwch ychwanegu at fywiogrwydd a hyfywedd canolfan, gan gynyddu nifer yr ymwelwyr a chyfrannu at economi’r dydd a chyda’r nos mewn canolfan.” (Paragraff 9.2).

Gellir dosbarthu newid defnydd ar lefel llawr cyntaf i ddefnydd preswyl yn Ddatblygiad a Ganiateir ac nid oes angen caniatâd cynllunio (O dan Ran 3, Dosbarth F Gorchymyn Datblygu Cyffredinol a Ganiateir 1995, fel y'i diwygiwyd). Mae hyn yn berthnasol i bob eiddo sydd â blaen siop.

Wrth gymhwyso Polisi CDLl GN.12, maen prawf 2 i geisiadau cynllunio a phenderfynu a yw newid arfaethedig o ddefnydd o A1 i ddefnydd nad yw'n adwerthu yn briodol, bydd Swyddogion Cynllunio yn dal i ystyried y CDLl, gan gynnwys polisi GN.12, ond bydd yn rhoi pwysau sylweddol iddo;

• Cymru’r Dyfodol, Polisi 6 – Canol y Dref yn Gyntaf fel y cynllun datblygu mabwysiedig mwyaf diweddar.
• Polisi Cynllunio Cenedlaethol sydd wedi'i gynnwys ym Mholisi Cynllunio Cymru a Nodyn Cyngor Technegol 4 fel ystyriaeth cynllunio faterol.

 

Gall ystyriaethau materol eraill gynnwys, ond heb eu cyfyngu i:

• Gyfraddau eiddo gwag cyffredinol o fewn y ffryntiad manwerthu cynradd;
• Yr amser y mae eiddo wedi bod yn wag;
• Yr effaith y byddai'r defnydd arfaethedig yn ei chael ar fywiogrwydd cyffredinol y ffrynt manwerthu cynradd; ac
• Effaith y cynnig ar grynodiad defnyddiau A1 presennol.

Yn gryno, wrth benderfynu ar geisiadau cynllunio, bydd hyn yn golygu:

-        Mewn ardaloedd manwerthu cynradd, mae ystod ehangach o ddefnyddiau megis A2 (Ariannol a Phroffesiynol) ac A3 (Bwyd a Diod) yn debygol o fod yn dderbyniol.

 

Mae Maen prawf 3 o Bolisi GN.12 yn ceisio sicrhau nad yw'r datblygiad arfaethedig yn tanseilio nac yn atal datblygu dyraniad manwerthu a nodwyd o fewn Canol y Dref.  Mae'r maen prawf hwn yn dal i fod yn unol â Chymru'r Dyfodol a pholisi cynllunio cenedlaethol.

 

Nid yw Maen prawf 4 yn caniatáu newid defnydd i ddefnydd preswyl (C3) ar lawr gwaelod mewn Ffryntiad Cynradd neu Eilradd.

 

Mae Cymru’r Dyfodol yn hybu canol trefi fel llefydd amlweithredol. Dywed Cymru’r Dyfodol, "Yn ogystal â datblygiadau di-breswyl, mae canol trefi yn lleoliad priodol ar gyfer cartrefi newydd." (Cyfiawnhad rhesymegol i Bolisi 6 – Canol y Dref yn Gyntaf, tudalen 71). Mae Polisi Cynllunio Cymru (paragraff 4.3.37) yn egluro "nad yw defnydd preswyl yn debygol o fod yn addas ar y llawr gwaelod o fewn ardaloedd cynradd neu fannau eraill o ddefnyddiau A1 dwys oherwydd gall effeithio ar y ffryntiad siopa a'r effaith ar fywiogrwydd a hyfywedd canolfan." Gall Hawliau Datblygu a Ganiateir ganiatáu newid defnydd ar lefel y llawr cyntaf i breswyl, lle mae gan yr eiddo ffryntiad siop (Rhan 3, Dosbarth F o'r Gorchymyn Datblygu a Ganiateir Cyffredinol 1995, fel y'i diwygiwyd).

 

Nid yw'r cyfyngiad o fewn maen prawf 4 o Bolisi GN.12 o ddefnyddiau preswyl ar lawr gwaelod mewn ardaloedd manwerthu eilaidd yn cydymffurfio â Chymru'r Dyfodol. Wrth gymhwyso maen prawf 4 i geisiadau cynllunio a phenderfynu a yw newid arfaethedig o ddefnydd i ddefnydd preswyl ar lawr gwaelod mewn ffryntiad manwerthu eilaidd yn briodol, bydd Swyddogion Cynllunio yn dal i ystyried y CDLl, gan gynnwys polisi GN.12, ond bydd yn rhoi pwysau sylweddol i;

• Gymru’r Dyfodol, Polisi 6 – Canol y Dref yn Gyntaf fel y cynllun datblygu mabwysiedig mwyaf diweddar
• Polisi Cynllunio Cenedlaethol sydd wedi'i gynnwys ym Mholisi Cynllunio Cymru a Nodyn Cyngor Technegol 4 fel ystyriaeth cynllunio faterol.

Gall ystyriaethau materol eraill gynnwys, ond heb eu cyfyngu i:

• Hyd yr amser mae'r eiddo wedi bod yn wag;
• Hyfywedd y safle ar gyfer defnydd masnachol;
• Yr effaith y byddai'r defnydd arfaethedig yn ei gael ar grynodiad o ddefnyddiau A1;
• Yr effaith ar fywiogrwydd a bywiogrwydd cyffredinol y ffrynt manwerthu eilaidd;
• Defnydd adeiladau cyfagos.

 

Byddai'n ofynnol hefyd i ddefnydd preswyl arfaethedig gyd-fynd â gofynion polisi eraill, fel:

• Dylunio ac ymddangosiad (Polisi GN.1 Polisi Datblygu Cyffredinol a GN.26 Datblygiad Preswyl);
• Effaith ar fwynder lleol, megis sŵn lefelau dirgryniad o ddefnyddiau cyfagos (Polisi GN.1 Polisi Datblygu Cyffredinol);
• Effaith ar gymeriad ac ymddangosiad yr ardal gadwraeth (Polisi GN.38 Diogelu a Gwella'r Amgylchedd Hanesyddol);
• Potensial i lifogydd effeithio ar y safle (Nodyn Cyngor Technegol 15).

Yn gryno, wrth benderfynu ar geisiadau cynllunio, bydd hyn yn golygu:

-        Mewn ardaloedd manwerthu eilaidd, gall defnydd preswyl ar lawr gwaelod fod yn dderbyniol.

 

Crynodeb

• Bydd canol trefi yn parhau i fod yn ffocws ar gyfer gweithgarwch masnachol a defnyddiau amlweithredol gyda manwerthu newydd, addysg, iechyd, hamdden a gwasanaethau cyhoeddus a gefnogir mewn ardaloedd manwerthu eilradd.
• Bydd ffryntiadau manwerthu cynradd yn parhau i fod yn ffocws ar gyfer defnyddiau manwerthu newydd (Defnydd Dosbarth A1). Bydd mwy o hyblygrwydd i alluogi canolfannau amlweithredol yn cael eu defnyddio gydag A2 (Gwasanaethau ariannol a phroffesiynol) ac mae defnydd A3 (Bwyd a diod) yn debygol o fod yn dderbyniol.
• Bydd defnyddiau C3 preswyl yn cael eu gwrthsefyll ar y llawr gwaelod mewn ardaloedd manwerthu cynradd.
• Gellir ystyried defnyddiau C3 preswyl yn briodol ar lawr gwaelod o fewn ardaloedd ffryntiad manwerthu eilaidd.

Camau Nesaf

Bydd y nodyn cynghori dros dro hwn yn cael ei fonitro gan ddefnyddio canlyniadau Arolwg Manwerthu blynyddol Cyngor Sir Penfro ac fe allai gael ei ddiweddaru os bydd angen.  

Mae'r broses baratoi Cynllun Datblygu Lleol 2 yn darparu sail ar gyfer adolygu dull polisi Canol y Dref, gan gynnwys manylion ffiniau canol y dref, ardaloedd ffryntiad manwerthu cynradd ac eilradd. Ar ôl mabwysiadu, bydd Cynllun Datblygu Lleol 2 yn cynnwys safbwynt polisi wedi'i ddiweddaru ar fanwerthu a bydd y nodyn cynghori dros dro hwn yn cael ei dynnu'n ôl.

 

 

Atodiad

Defnyddio Gorchymyn Dosbarthiadau

A1 Siopau – Siopau, warysau manwerthu, siopau trin gwallt, ymgymerwyr, asiantaethau teithio a thocynnau, swyddfeydd post (ond nid swyddfeydd dosbarthu), siopau anifeiliaid anwes, siopau brechdanau, ystafelloedd arddangos, siopau llogi domestig, glanhawyr sych a chyfarwyddwyr angladdau.

A2 Gwasanaethau ariannol a phroffesiynol – Gwasanaethau ariannol fel banciau a chymdeithasau adeiladu, gwasanaethau proffesiynol (ac eithrio gwasanaethau iechyd a meddygol) gan gynnwys asiantaethau ystadau a chyflogaeth a swyddfeydd betio.

A3 Bwyd a diod – Ar gyfer gwerthu bwyd a diod i'w fwyta ar y safle – bwytai, bariau byrbrydau a chaffis, sefydliadau yfed a thecawê.

B1 Busnes – Swyddfeydd (heblaw am y rhai sy'n dod o fewn A2), ymchwil a datblygu cynhyrchion a phrosesau, diwydiant ysgafn sy'n briodol mewn ardal breswyl.

B2 Diwydiannol Cyffredinol – Defnydd ar gyfer proses ddiwydiannol heblaw un sy'n dod o fewn dosbarth B1 (ac eithrio dibenion llosgi, triniaeth gemegol neu wastraff tirlenwi neu beryglus).

B8 Storio neu ddosbarthu – Defnydd i'w storio neu fel canolfan ddosbarthu. Mae'r dosbarth hwn yn cynnwys storio yn yr awyr agored.

Gwestai C1 – Gwestai a thai llety lle nad oes elfen sylweddol o ofal yn cael ei ddarparu (ac eithrio hosteli).

C2 Sefydliadau Preswyl – Llety preswyl a gofal i bobl sydd angen gofal, yn cynnwys ysgolion preswyl, colegau neu ganolfannau hyfforddi, ysbytai neu gartrefi nyrsio.

C2a Sefydliadau preswyl diogel – carchar, sefydliad troseddwyr ifanc, canolfan gadw, dalfa, canolfan dal tymor byr, ysbyty diogel, llety awdurdod lleol diogel, barics milwrol.

C3 Annedd-dai – tai lle mae person sengl yn byw neu bobl sy'n cael eu hystyried yn ffurfio un cartref.

Tŷ C4 mewn nifer o alwedigaeth – Defnydd o dŷ annedd gan ddim mwy na chwech o drigolion.

D1 Sefydliadau di-breswyl – Clinigau, canolfannau iechyd, cyfleusterau crèche, meithrinfeydd dydd, canolfannau dydd, ysgolion, orielau celf (heblaw am werth neu logi), amgueddfeydd, llyfrgelloedd, neuaddau, addoldai, neuaddau eglwysi, llys y gyfraith, addysg ddibreswyl a chanolfannau hyfforddi.

D2 Cynulliad a hamdden – Sinemâu, neuaddau cerddoriaeth a chyngerdd, casinos, neuaddau bingo a dawns, baddonau nofio, rinciau sglefrio, campfeydd neu ardal ar gyfer chwaraeon a hamdden dan do neu awyr agored (heblaw am chwaraeon moduro, neu lle defnyddir drylliau).

Sui Generis – Nid yw rhai defnyddiau yn dod o fewn unrhyw ddosbarth defnydd ac fe'u hystyrir yn 'ddefnydd unigryw'. Mae defnyddiau o'r fath yn cynnwys: theatrau, hosteli, iardiau sgrap, gorsafoedd llenwi petrol a siopau sy'n gwerthu a/neu arddangos cerbydau modur, golchdai, busnesau tacsis a chanolfannau hamdden.